Peut-on donner sa part de maison à son conjoint et à quelles conditions ?

Lorsqu’un couple possède une maison, chacun en détient souvent une fraction. Une question revient alors fréquemment : peut-on donner sa part de maison à son conjoint, et à quel prix ? La réponse dépend du statut du couple, du régime matrimonial et de la situation familiale. Voici les règles, les coûts et les précautions à connaître.

Peut-on donner sa part de maison à son conjoint selon son statut de couple ?

Oui, la loi autorise ce type de transmission. Un propriétaire peut céder gratuitement tout ou partie de ses droits sur un bien immobilier à la personne de son choix, y compris à son partenaire de vie. Les conditions et surtout le coût varient fortement selon que le couple est marié, pacsé ou en union libre.

Les couples mariés

Pour les époux, tout dépend du régime matrimonial, c’est-à-dire l’ensemble des règles qui organisent la propriété des biens dans le mariage. Sous le régime de la communauté légale, qui s’applique par défaut sans contrat de mariage, une maison achetée pendant l’union appartient aux deux époux à travers la communauté.

Chacun ne détient donc pas une part distincte qu’il pourrait donner séparément. Pour avantager son conjoint, le couple peut modifier son régime matrimonial, par exemple en adoptant la communauté universelle avec une clause d’attribution intégrale au survivant.

Sous le régime de la séparation de biens, ou lorsque la maison appartient en propre à l’un des époux parce qu’il l’a acquise avant le mariage ou reçue en héritage, la situation se simplifie. Les époux détiennent souvent le logement en indivision, une situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien. Chacun peut alors donner sa quote-part, autrement dit sa fraction de propriété, à l’autre.

Les partenaires de Pacs

Le pacte civil de solidarité permet lui aussi la donation entre partenaires. Les couples pacsés achètent généralement leur maison en indivision, chacun à hauteur de son apport. L’un d’eux peut transmettre sa part à l’autre dans les mêmes conditions fiscales que les époux. Le Pacs ne fait pas du partenaire un héritier : la donation représente donc un moyen efficace de protéger le survivant en cas de décès.

Les concubins

En union libre, aucun texte n’interdit la donation, mais le droit fiscal considère les concubins comme des étrangers l’un pour l’autre. L’administration applique alors un taux de 60 % sur la valeur transmise, après un abattement très faible de 1 594 euros. Cette fiscalité rend l’opération rarement intéressante, et les couples non mariés se tournent plutôt vers d’autres solutions.

Les démarches pour transmettre sa part de maison

Un acte notarié obligatoire

Toute donation portant sur un bien immobilier passe par un notaire. Ce professionnel rédige un acte authentique, un document officiel doté d’une force juridique particulière, puis le fait enregistrer auprès du service de la publicité foncière. Cette formalité rend la transmission opposable aux tiers, c’est-à-dire connue et reconnue de tous.

Le notaire vérifie la situation du couple, évalue avec lui la valeur de la part transmise et contrôle le respect des droits des autres héritiers. Le donateur, celui qui donne, et le donataire, celui qui reçoit, signent l’acte ensemble. Le conjoint bénéficiaire devient alors seul propriétaire de la maison.

Le cas d’un crédit immobilier en cours

Si un prêt finance encore la maison, la banque doit donner son accord. Le prêteur accepte rarement de libérer un emprunteur sans garantie que l’autre pourra rembourser seul. La désolidarisation du crédit consiste à retirer l’un des emprunteurs du contrat.

Cette démarche nécessite souvent un nouvel examen du dossier par la banque. Lorsque le bénéficiaire reprend à sa charge le capital restant dû, l’administration fiscale traite une partie de l’opération comme une vente et non comme une donation.

Critère	Description	Avantage	Conseil
Donation entre époux ou pacsés	Abattement de 80 724 euros	Renouvelable tous les quinze ans	Vérifier le régime matrimonial
Donation entre concubins	Taxation à 60 pour cent	Aucune interdiction légale	Privilégier une autre solution
Donation de la nue-propriété	Usufruit conservé par le donateur	Valeur taxable réduite	Tenir compte de son âge
Vente de la part	Paiement de la valeur au conjoint	Aucun droit de donation	Prévoir un financement
Donation au dernier vivant	Effet uniquement au décès	Donation révocable	Respecter les droits des enfants

Combien coûte une donation entre conjoints ?

Les droits de donation

Les époux et les partenaires de Pacs profitent d’un abattement de 80 724 euros, un montant que l’administration déduit de la valeur donnée avant de calculer l’impôt. Au-delà, un barème progressif s’applique, de 5 % à 45 % selon les tranches. Cet abattement se renouvelle tous les quinze ans.

Prenons une maison estimée à 300 000 euros, détenue à parts égales. La part transmise vaut 150 000 euros. Après abattement, l’impôt porte sur 69 276 euros, ce qui représente environ 11 000 euros de droits.

Pour alléger la facture, le donateur peut transmettre seulement la nue-propriété, soit le droit de disposer du bien sans en avoir l’usage, et conserver l’usufruit, qui correspond au droit d’y vivre ou d’en percevoir les loyers. La valeur taxable diminue alors en fonction de l’âge du donateur.

Les frais de notaire

En plus des droits, le bénéficiaire règle les frais liés à l’acte : la rémunération du notaire, calculée selon un barème fixé par l’État, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière. Le total représente généralement quelques points de pourcentage de la valeur de la part transmise. La donation ne déclenche en revanche aucun impôt sur la plus-value pour le donateur.

Les précautions avant de franchir le pas

Les droits des enfants

La loi protège les enfants grâce à la réserve héréditaire, une portion du patrimoine qui leur revient obligatoirement. Si la donation au conjoint dépasse la quotité disponible, c’est-à-dire la part dont chacun dispose librement, les enfants peuvent demander une réduction lors de la succession. Les familles recomposées doivent surveiller ce point de près, car les enfants d’une précédente union n’héritent pas de leur beau-parent.

Une donation définitive

Depuis 2005, une donation de biens présents entre époux reste irrévocable. Le donateur ne peut pas la reprendre, même en cas de divorce, sauf ingratitude grave du bénéficiaire ou non-respect des conditions prévues dans l’acte. Avant de donner sa part de maison à son conjoint, chacun doit donc mesurer les conséquences d’une éventuelle séparation.

Les alternatives à la donation

La donation ne constitue pas la seule voie pour protéger son partenaire. Le couple peut choisir la vente de la part : le conjoint verse à l’autre une somme correspondant à la valeur de sa fraction. Cette solution évite les droits de donation mais suppose un financement, et ses frais varient selon la situation du couple.

Les époux peuvent aussi signer une donation au dernier vivant, qui ne produit ses effets qu’au décès et reste révocable. Le testament permet également d’attribuer sa part au survivant, dans la limite des droits des enfants.

Pour les concubins, la clause de tontine, insérée dans l’acte d’achat, permet au survivant de devenir seul propriétaire du logement, mais son régime fiscal reste complexe. Le notaire demeure l’interlocuteur le mieux placé pour comparer ces options selon la situation familiale et patrimoniale de chacun.